2022年問題、土地の値崩れは起きるのか？

今、不動産業界では、きたる2022年の「生産緑地の土地問題」についての話がよく話題に上がります。

ここ30年程の間、生産緑地として税制優遇を受けた農地や緑地について、関連する法律も少しづつ変わっており、生産緑地での活用方法も大きく見直されてきました。

そして、生産緑地として指定されていた30年間の満了を迎える2022年に、これら宅地転用された土地が一斉に売りに出されるやも知れません。

いま一度、この2022年問題と言われる生産緑地について、今までとこれからのことについて触れてみようと思います。

そもそも生産緑地とは？？

1992年に定められた生産緑地法の土地制度のひとつです。

大きな特徴として「税制優遇が受けられる」というもので、その前提として、30年は農地や緑地として使ってね！という土地の活用方法に縛りがあります。

生産緑地の定義は、、

・農林漁業の継続が可能であること

・良好な生活環境の確保に相当の効用がある

・公共施設等の敷地として適していること

・500m2以上(2017年改正で300m2)の規模であること

などがあり、これらの定義にはまるのであれば、税金面を優遇する土地として指定するよというものでした。

生産緑地の特徴とは？

上記のような定義がある中で、生産緑地の活用には具体的に3つの特徴があります。

30年間の営農義務

生産緑地に指定される土地の所有者には、「30年間の営農義務」が課される他、下記のルールを守る必要があります。

・生産緑地を農地として管理しなければならない

・生産緑地である旨を掲示しなければならない

・生産緑地地区において建築物や工作物の造成、土地に手を加える行為はできない。

ただし、農林漁業を営むための施設等は市町村長の許可を得て設置・管理できる

相続税の納税猶予

相続や遺贈により生産緑地を取得した場合、その取得者は生産緑地分の相続税の納税猶予を受けることができます。

かなり優遇されるように感じるかもしれませんが、あくまでも「納税猶予」。

例えば、終身の営農義務が課されている生産緑地において、相続人が営農を廃止した場合、相続時までさかのぼって相続税が課税されるとともに、猶予期間に応じた利子税まで支払わねばならないなど、あくまで一時的な猶予であり、それ相当の準備はしておかねばなりません。

（納税猶予された分の相続税の支払いが免除されるのは、営農相続人の死亡時のみ）

固定資産税の優遇

基本、農地は宅地とは異なる方法で固定資産税評価額が計算され、納税額が安く抑えられる特徴があります。

しかし、市街化区域内にある土地については宅地並み評価され、納税額が高くなってしまいます。

一方、生産緑地内にある土地については、一般市街化区域農地と特定市街化区域農地のいずれについても一般農地並みの課税がなされます。

農林水産省の「農地の保有に対する税金」によると、税額のイメージとして以下の金額が記載されています

・一般農地 千円/10a

・生産緑地 数千円/10a

・一般市街化区域農地 数万円/10a

・特定市街化区域農地 数十万円/10a。

2022年の生産緑地問題とは、なに？？

1972年に制定された生産緑地法。

社会経済の変化にともなって、この法律も少しづつ見直しが入っています。

詳細は割愛しますが、節目の変化は以下の通り。

・1992年：新生産緑地法制定

　↓

・2016年：都市農業振興基本計画閣議決定

　↓

・2017年：新生産緑地法改正

※2017年での改正のポイントは、2022年問題に対するものであり、以下の3つのポイント。

1）特定生産緑地指定

2017年の生産緑地法の改正で「特定生産緑地」が指定されることに。

生産緑地は30年の営農義務経過後は市町村に対して買取の申し出ができますが、特定生産緑地に指定された土地は買取の申し出をできる時期が10年先送りにされることになりました。

そして、先送りされた場合は固定資産税の減免などの減税措置を引き続き受けることができます。これにより2022年問題の影響を緩和する意図があります。

2）条例による面積要件の引き下げ

生産緑地地区の面積要件はこれまで500m2でしたが、市町村が一定の基準のもと、条例により面積要件を300m2に引き下げることが可能となりました。

これは、500m2という要件が都市部の農地にしては広いものだったことが改正に至った要因です。

3）行為制限の緩和

これまで生産緑地内に設置できるのは農業用施設のみでした。

しかし、これでは所有者が生産緑地を使って収益を得ることが難しい状況にありました。

こうした背景から、改正後には地元の農産物を使った商品の製造、加工、販売のための施設やレストランを設置できるよう変更されたのです。

出典：国土交通省「都市計画現況調査」

2018年には、生産緑地の所有者が生産緑地を第三者に貸しやすくなる法律として「都市農地賃借法」の制定や、農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を促進する地域として「田園住居地域創設」などの法律改定が入っています。

これらは、2022年問題に向けて「一斉に売り出されることによる不動産市場の混乱を防ぐ」ためだと考えらており、どれほどの影響があるかはエリアによってさまざまな見解がありますが、指定エリアの多い都市部（愛知含めた）では多少の混乱があることは予想されます。

2022年に、具体的にどんなことが起きる？

この生産緑地に指定された土地をもつ所有者の意思によって、大きく変わります。

農業を続ける意思があるけど、年齢的に難しいので、後継者を探している場合であれば、特定資産緑地として10年ごとの更新で税制優遇を受けつつ、営農を続けることができます。

それとは逆に、営農を続ける意思がない場合には、生産緑地の指定を解除して、宅地転用して売却する流れが生まれることになります。

この後者（宅地として売りに出される）の割合がどれほど出てくるのか？

この動きによって、不動産市場にどう影響するのか？といったところなのですが、そもそも、この生産緑地の指定エリアは、以下の表を参照頂くとわかりますが、かなり広いエリアを含みます

。

出典：国土交通省「都市計画現況調査」

生産緑地に指定されている面積は、全国で13653.7haとかなりの面積があり、且つ、都市部に集中していることが分かりますね。

そして、この中で、愛知県は都市数34エリアで、1,206haの広さ（8,668地区）とかなりの広さと数がありますね。

、、ということは、法律の改正で一般市場の混乱は防ぐ動きはとってはいるものの、生産緑地の指定土地の相当数が、宅地に転用され、一般市場に多く売りに出されることが予想されます。

不動産市場では、需要と供給のバランスがすぐに影響しやすい業界でもあるので、供給が多く（売り宅地が一気に増える）なると、当然のことながら、土地の価格が値崩れする・・という状況になるのでは？と言われています。

これをチャンスと見るか否かの判断は難しいところ、、、

ですが、家づくりをするために土地探しをしていらっしゃる方や、はたまた今お持ちの土地を売りに出そうかなとお考えの方など、影響は大きいと思いますので、早く動くのか、それとももう少し様子を見るのか、更なる情報収集をしつつ、前もって考えを整理しておくことをおススメします。

デザイン工務店　編集部