固定資産税と都市計画税を正しく理解しよう

住宅や土地を所有していると、固定資産税や土地計画税という税金がかかります。

住宅を買う大きな費用の中では埋もれがちな税金の話ではありますが、想定外の出費に驚くことがないように、前もって知っておくべき税金のお話です。

そもそも固定資産税とはどういったものなの？

家や土地など不動産を持っていると、ほとんどのケースで固定資産税がかかることになります。

固定資産税は、課税される年の1月1日時点での不動産の所有者に対して毎年課税されることになる市町村税です。

登記されている土地と住宅、それぞれに対して課税されるものであり、市区町村にある固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して、市区町村から納税通知書が届くかたちとなります。

その納税通知書には、土地と住宅の「評価額」「課税標準額」「税額」の3つが記載されていて、ここでいう評価額とは固定資産税を求めるための価額であり、課税標準額は税率をかけて税金を求めるための価額のことです。

ちなみに、固定資産税の税率は標準が1.4％なので、以下の計算で求めることができます。

▪固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％

ここで覚えておくべきポイントは、固定資産税は「評価額」に1.4％をかけるのではなく、「課税標準額」に1.4％をかけるということです。

［ 建物の場合 ］課税標準額は固定資産税評価額と同額となります。

［ 土地の場合 ］  課税標準額と固定資産税評価額は基本、同額とはならず、土地の課税標準額は、一定のルールに基づいて固定資産税評価額よりも低く算出されることになります。

よく勘違いされがちなのｄすが、固定資産税評価額は、固定資産税を決めるために求められた価格なので、これは時価とは別物です。

建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50～60％程度の金額で評価され、その後、築年数が経過してもほとんど価額が下がらないのが建物の固定資産税評価額の特徴と言えます。

一方で、土地の固定資産税評価額はというと、地価公示価格の70％程度を目安として評価されています。

（地価公示価格：国が毎年全国約2万6,000地点で行っている1月1日時点の土地の評価額のこと）

地価公示価格は、建前上、時価相当額ということになっています。

土地の固定資産税評価額は、ある程度は時価を反映しているといえると思いますが、ただし、土地の固定資産税評価額は3年に1度しか評価が行われません。

（地価公示価格は毎年評価が行われている）

なので、土地の時価が急激に上昇するようなことがあっても、土地の固定資産税評価額は急激には変動することはない・・といった状況が生まれたりもしますね。

これが結果的には、固定資産税を毎年ほぼ一定額が課税されるような仕組みに繋がっています。

ほぼ一定額とすることで、課税当局には税収が安定するというメリットだと言えます。

なので、不動産を購入したら固定資産税は「毎年ほぼ同じ額」が発生すると考えておけば良いかと思います。

また、固定資産税は課税標準額が土地なら30万円、建物なら20万円に満たない場合には固定資産税が課税されないという免税点が設けられていることも覚えておきましょう。

あまりピンとこない都市計画税ってなに？

都市計画税とは、原則として都市計画で指定されている市街化区域内の土地や建物の所有者に課される税金のことです。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを指し、ひと言で言えば、インフラが整った（整う）エリアとも言えます。

都市計画税も、固定資産税とほぼ似たような仕組みでで、課税標準額に税率をかけて計算されるものです。

その税率は、標準が0.3％です(地域によっては税率が違う場合もありますが)。

都市計画税　＝　課税標準額　×　0.3％

都市計画税が課税されている地域では、固定資産税納税通知書の中に都市計画税の税額も記載されており、固定資産税とともに納税する形となっています。

デザイン工務店 編集部

次の記事では、今回解説した固定資産税や都市計画税について、家を買う時に実際に使える優遇制度について解説します。

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